Wymiana okien w bloku: zgody, spółdzielnia, wielka płyta

Czy wymianę okien w bloku trzeba zgłaszać?

Prawo budowlane rozróżnia remont, czyli odtworzenie stanu pierwotnego (wolno przy tym użyć innych materiałów niż kiedyś), i przebudowę, która zmienia parametry budynku, a wymiana okna na nowe w tym samym otworze to remont. Zamiana okna na drzwi balkonowe albo powiększenie otworu to już przebudowa ściany zewnętrznej. Inna liga.

Jeśli zgłoszenie jest potrzebne, składa się je przed rozpoczęciem prac. Urząd ma 21 dni na sprzeciw i jeżeli go nie wniesie, możesz zaczynać (art. 30 ust. 5).

Spółdzielnia albo wspólnota: o co zapytać przed zamówieniem

Okno siedzi w Twoim mieszkaniu, ale od zewnątrz jest kawałkiem elewacji całego budynku. Spółdzielnie i wspólnoty często mają więc regulamin albo uchwałę, która mówi, jak okna mają wyglądać od strony ulicy, a czasem także kto płaci za wymianę i naprawę elewacji. Czy okno jest częścią lokalu, czy częścią wspólną? To zależy od statutu, umowy i uchwał w danym budynku i jednym zdaniem dla wszystkich bloków rozstrzygnąć się tego nie da.

Zaczyna się więc od maila do zarządcy, nie od wyceny. Pytania:

1. Czy potrzebna jest zgoda albo zawiadomienie i na jakim formularzu.
2. Kolor od zewnątrz. Jeśli elewacja ma okna w kolorze, a Ty chcesz białe w środku, wystarczy okleina jednostronna (jak to działa, tłumaczymy w poradniku o kolorze okien i okleinie).
3. Podział skrzydeł i szprosy. Regulamin może wymagać takiego samego podziału jak w sąsiednich oknach (na przykład dwa skrzydła zamiast jednego).
4. Nawiewniki. Część zarządców ich wymaga, bo budynek ma wentylację grawitacyjną.
5. Parapet zewnętrzny: materiał i kolor.
6. Elewacja po demontażu. Kto i na czyj koszt naprawia ocieplenie i tynk wokół okna od zewnątrz, i czy elewacja jest jeszcze na gwarancji wykonawcy termomodernizacji.
7. Plany ocieplenia budynku. Jeśli blok ma być docieplany, okno ustawia się z myślą o przyszłej warstwie izolacji.
8. Porządek domowy: godziny głośnych prac, korzystanie z windy, miejsce na odpady.

Kiedy znasz już wymagania zarządcy, resztę wybierasz tak jak do domu: jest o tym poradnik jak wybrać okna, a parametry konkretnych systemów są na kartach profili.

Wielka płyta: co jest inne przy wymianie

Bloki z lat 60. do 80. stawiano z betonowych prefabrykatów, a ściany zewnętrzne to często płyty warstwowe: beton od zewnątrz, cienka warstwa izolacji, gruby beton od środka. Dla wymiany okien znaczy to kilka rzeczy, których w domu z cegły nie ma.

Okno mocuje się tylko w betonie, który dobrze trzyma dyble i kotwy, choć wiercenie w nim jest głośne i pyli. W warstwie izolacji ani w ociepleniu okna się nie mocuje. Nigdy.

Otwory bywają powtarzalne w całym pionie, bo płyty produkowano seryjnie. Pomiaru to nie zastępuje: wymiar sąsiada może być punktem odniesienia, ale zamawia się według własnego otworu (jak zmierzyć okno).

• Okna łączone przy ściance działowej. W części bloków dwa okna stykają się w miejscu, gdzie od środka dochodzi ścianka między pokojami. Stosuje się wtedy łącznik albo poszerzenie, które maskuje ściankę, zamiast jednego szerokiego okna.
• Szeroki węgarek po starych oknach. Po oknach skrzynkowych albo zespolonych zostaje szeroki występ muru i nowa rama może być za wąska. Pomagają poszerzenia systemowe, opisane przy wymianie okien w starym domu.
• Drzwi balkonowe i loggia. Balkon bywa prawie na poziomie podłogi, bez spadku. Próg i odprowadzenie wody trzeba zaplanować razem z firmą, a o samym wyborze progu jest poradnik niski próg czy zwykły.

Blok ocieplony: gdzie stanie nowe okno

Większość bloków ma już docieplenie ze styropianu albo wełny, które przy termomodernizacji zawija się zwykle na ościeże zewnętrzne i dochodzi do starej ramy. Przy wycinaniu starego okna ten fragment prawie zawsze się uszkadza.

Ktoś musi to potem naprawić od zewnątrz: uzupełnić izolację na ościeżu, położyć klej z siatką, tynk i farbę w kolorze elewacji. Na wyższych piętrach robi się to z okna albo z podnośnika, czasem przez alpinistów. Zapytaj, czy firma to robi i w jaki sposób, bo oferty zwykle o tym milczą.

Druga sprawa to pozycja okna. Najcieplej jest, gdy rama stoi blisko ocieplenia, a ocieplenie ościeża na nią zachodzi. Okno cofnięte głęboko w mur, z gołym betonem od zewnątrz, to zimne ościeże i większe ryzyko parowania i pleśni. A jeśli nowa rama ma inną głębokość niż stara, ocieplenie ościeża i parapet zewnętrzny trzeba dopasować na nowo.

Jest też montaż w warstwie ocieplenia, czyli okno wysunięte przed mur na konsolach (technikę opisujemy przy ciepłym montażu). Daje najcieplejsze połączenie. W bloku oznacza jednak ingerencję w ocieplenie i elewację, a więc w część wspólną budynku, i wymaga zgody zarządcy. Przy wymianie w jednym mieszkaniu to rzadkość.

Kolejność prac w mieszkaniu

W bloku okna wymienia się zwykle w mieszkaniu, w którym ktoś mieszka, albo przy okazji remontu. Kolejność, która oszczędza nerwy:

1. Zarządca i ewentualne zgłoszenie: zgoda, wymagania co do wyglądu, termin prac.
2. Oględziny i pomiar przez firmę, która montuje. Błąd w wymiarze jest wtedy jej sprawą. Zapytaj o węgarek, ocieplenie ościeża i parapety.
3. Umowa z zakresem prac: demontaż, montaż warstwowy, obróbki wewnętrzne i zewnętrzne, parapety, wywóz starych okien. Zobacz, jak czytać ofertę na okna. Okna kupione razem z montażem w mieszkaniu do 150 m² mają zwykle VAT 8% (więcej: VAT 8% czy 23% na okna).
4. Przygotowanie mieszkania w dniu montażu (niżej).
5. Wymiana i odbiór uszczelnienia, zanim cokolwiek zostanie zatynkowane.
6. Obróbki ościeży, parapety wewnętrzne, malowanie.
7. Naprawa elewacji i parapet zewnętrzny, jeśli to osobny etap.

Ile trwa wymiana jednego okna

Sam montaż jest krótki. Dłużej trwa wszystko wokół niego: dojazd, wniesienie okien, obróbki i schnięcie.

Czasy są orientacyjne i zależą od ekipy oraz stanu ościeży. Zapytaj firmę, ile dni planuje na Twoje mieszkanie. Termin wykonania okien w fabryce podaje oferta, a datę montażu wpisz do umowy.

Każdy otwór stoi pusty tylko przez chwilę, bo ekipa wymienia okna po kolei, więc da się to zrobić także w sezonie grzewczym (o pracy zimą piszemy przy wymianie okien w starym domu).

Jak zabezpieczyć mieszkanie i klatkę schodową

• Zdejmij firany, karnisze, rolety wewnętrzne, żaluzje i moskitiery. Opróżnij parapet.
• Meble i sprzęt odsuń od okien i przykryj folią. Elektronikę najlepiej wynieść do innego pokoju.
• Podłogę od drzwi wejściowych do okien wyłóż folią albo tekturą, przyklejoną taśmą malarską.
• Klatka i winda. Sprawdź, czy okno i drzwi balkonowe zmieszczą się w windzie. Duże elementy często wnosi się schodami. Ustal, kto zabezpiecza ściany i podłogę na klatce.
• Uprzedź sąsiadów o terminie i hałasie wiercenia w betonie. W wielkiej płycie dźwięk niesie się po całym pionie.
• Zimą zamknij drzwi do pokoju, w którym trwa wymiana, i przykręć tam grzejnik.
• Dzieci i zwierzęta trzymaj z dala od pustych otworów okiennych, zwłaszcza na wysokich piętrach.
• Parking dla ekipy blisko klatki ułatwia wnoszenie okien i wywóz starych.

Parapety i obróbki: co dokładnie znaczy „obróbka”

Słowo „obróbki” w ofercie może znaczyć bardzo różne rzeczy, a w bloku dochodzą jeszcze obróbki od strony elewacji. W wycenach, które czytamy, często stoi samo to słowo i nic więcej. Dopytaj, co dokładnie firma zrobi:

Stary parapet wewnętrzny (w blokach często lastryko albo beton) czasem da się zostawić, jeśli nie przeszkadza w uszczelnieniu pod nową ramą. Zapytaj o to montażystę przed demontażem. Zewnętrzny musi wystawać poza gotową elewację i mieć kapinos, a jego kolor może narzucać regulamin budynku. Materiały, spadki i montaż są w poradniku o parapetach zewnętrznych i wewnętrznych.

Nie wiesz, co w Twojej ofercie kryje się pod „obróbkami”? Wyślij ją do sprawdzenia. Zobaczymy, czy w zakresie są demontaż, obróbki, parapety i wywóz i czy cena nie odbiega od rynku.

Wentylacja w bloku: nawiewniki i kratki

Prawie wszystkie starsze bloki mają wentylację grawitacyjną: powietrze uchodzi kratkami w kuchni i łazience przez kanały w ścianach, a świeże powinno wpływać przez pokoje, co w starych oknach załatwiały szpary, bo były na tyle nieszczelne, że robiły za wlot. Nowe są szczelne. Wlot trzeba więc zapewnić osobno, najprościej nawiewnikami w oknach (rodzaje, miejsce w oknie i rachunek, ile ich potrzeba w mieszkaniu, są w poradniku nawiewniki okienne).

Kratki są częścią instalacji budynku. Nie zaklejaj ich i nie przerabiaj bez zgody zarządcy. Przewody wentylacyjne zarządca ma obowiązek kontrolować co najmniej raz w roku (art. 62 Prawa budowlanego) i przy tym przeglądzie widać, czy ciąg działa. Jak krąży powietrze przy wentylacji grawitacyjnej, pokazuje rysunek w poradniku o wymianie okien w starym domu.

Jeśli w mieszkaniu jest gaz (kuchenka, piecyk w łazience), dopływ powietrza to kwestia bezpieczeństwa, nie komfortu.

Wysokie piętra są bardziej narażone na wiatr. Sprawdzają się tam nawiewniki, które przymykają się przy silnym wietrze. A gdyby po wymianie szyby zaczęły parować, zajrzyj do poradnika o parowaniu okien.

Stare okna: wywóz i utylizacja

Stare ramy ze szkłem to odpad remontowy, którego nie wolno zostawić przy osiedlowym śmietniku, a do zwykłych pojemników i tak się nie mieści.

Najprościej, gdy firma montująca zabiera stare okna od razu po demontażu. Sprawdź tylko, czy wywóz jest w zakresie prac, a nie dopisywany na miejscu.

Wywozisz sam? Gminne punkty selektywnej zbiórki (PSZOK) przyjmują odpady remontowe, ale zasady i limity ustala gmina, więc sprawdź je przed demontażem. Kontener pod blokiem wymaga zgody zarządcy, a czasem także zajęcia pasa drogowego.

Krok po kroku

1. Zapytaj zarządcę. Napisz do spółdzielni lub wspólnoty: czy potrzebna jest zgoda, jaki kolor i podział okien od zewnątrz, czy wymagane są nawiewniki, kto naprawia elewację po demontażu.
2. Sprawdź, czy potrzebne jest zgłoszenie. Zapytaj urząd (wydział architektury), czy przy Twoim budynku wymiana okien wymaga zgłoszenia. Przy powiększaniu otworu potrzebne jest pozwolenie na budowę.
3. Zamów oględziny i pomiar. Niech pomiar zrobi firma, która montuje. Pokaż jej węgarek, ocieplenie ościeża, parapety i balkon.
4. Sprawdź zakres oferty. Demontaż, montaż warstwowy, obróbki wewnętrzne i zewnętrzne, parapety, nawiewniki i wywóz starych okien powinny być opisane w ofercie.
5. Przygotuj mieszkanie. Zdejmij firany i rolety, odsuń meble, przykryj podłogę od drzwi do okien, sprawdź windę i uprzedź sąsiadów.
6. Odbierz montaż. Sprawdź uszczelnienie przed zatynkowaniem, otwieranie, uchylanie i szyby. Na koniec zdejmij z profili folię ochronną.
7. Dokończ obróbki i elewację. Wykończ ościeża, zamontuj parapety i dopilnuj naprawy ocieplenia oraz tynku wokół okna od zewnątrz.

Najczęstsze błędy

• Zamówienie okien przed rozmową ze spółdzielnią. Kończy się okleiną w innym kolorze niż elewacja albo innym podziałem skrzydeł i sporem z zarządcą.
• Poszerzanie otworu „przy okazji”. W wielkiej płycie to ingerencja w konstrukcję, która wymaga projektu i pozwolenia.
• Brak ustaleń co do elewacji. Po demontażu zostaje poszarpane ocieplenie ościeża i nikt nie czuje się odpowiedzialny za naprawę.
• Okno cofnięte w mur, z gołym betonem od zewnątrz: zimne ościeże, rosa i pleśń przy ramie.
• Kotwienie w ociepleniu albo w izolacji płyty. Okno musi być zamocowane w betonie nośnym.
• Nowe, szczelne okna i ani jednego nawiewnika. W bloku z wentylacją grawitacyjną to prosta droga do parujących szyb i słabego ciągu w kratkach.
• „Obróbki” bez definicji w ofercie. Zamiast wykończonych ościeży dostajesz listwę PVC albo tynk do szlifowania.